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楼市交易降温 房企产权转让火爆

2008-10-24


来源:证券日报


受华尔街的风暴的发生与蔓延,本已进入隆冬的中国房地产行业犹如雪上加霜,陷入冰冻。业内专家认为,房地产行业或将还有两年的调整期,在股市楼市沸点冷却的当前,受资金链短缺困扰的房地产企业将纷纷走进产权交易所实现自己的融资梦,而产权市场将迎来一个大"牛市"。

销售下滑 房市进入中期调整

在金融环境的恶劣、资金链的断裂以及市场态势的低迷等多种因素的影响下,即使是在"十一"国庆期间打折优惠等大力促销下,也未将我国房地产市场捂暖。据中金提供的统计数据显示,"十一"期间,16个城市总体周成交量环比均值下降24%,中值下降32%。年初至今累计成交量跌幅均值为34%,中值约为41%。其中北京、天津和青岛周成交量分别环比下降7%、66%、32%。济南周成交量环比上升5%。上海、南京和苏州周成交量分别环比下降88%、93%和36%。杭州周成交量环比上升53%。深圳和广州周成交量分别环比上升80%和4%。重庆和成都周成交量分别环比下降84%、35%。武汉、长沙周成交量分别环比上升23%和12%。

"今年以来出现的特大城市房价下跌与成交量萎缩并不是一种短期现象,预示着过去十年曾经高度繁荣的房地产市场转入中期调整期。"一房地产行业资深专家认为,一方面,房价从几千元/平方米迅速上涨到近两万元/平方米,除了市场供求因素外,其中不排除投机炒作带来的泡沫成分,这个泡沫需要经过一段时间的市场自我调节来消化。另一方面,在预期房价下跌已经形成和成交量继续萎缩的情况下,房地产调整将不可能在短期内结束,预计房地产调整有可能延续到明后年才可结束,而明年房地产投资增长将会明显放缓。 资金链紧张 房企爆满产交所

究其引发美国次贷危机的原始诱因,便是来自于房地产价格的急剧下滑和还贷利息的大幅上调,因此可以说房地产是第一张多米诺骨牌,它不仅导致了后续一系列的金融问题,最直接的便是房地产开发商的财富缩水以及资金链紧张所带来的生死存亡的问题。

据胡润百富榜统计显示,我国拥有上市企业的房地产富豪在过去一年的财富平均缩水60%,而非上市的房地产富豪的财富平均缩水30%。在今年财富减少最多的十大企业家中,有九位是房地产开发商,最为典型的是去年排在富豪榜首位的杨惠妍,其财富在过去一年缩水了近75%,由去年的1300亿元骤减到今年的330亿元。

由于开发商资金链紧张使得产权市场成为房企重要融资平台。据上海联交所统计显示,2008年1-8月,房地产行业成交140宗,成交金额148.07亿元,虽然宗数比去年同期略有减少,但成交金额却增加89.19%。10月份有大小12家行业为房地产开发与经营的企业挂牌,转让企业5%-100%股权,挂牌价格也从50万到8694万不等。在北京产权交易所,房地产业产权挂牌宗数也不在少数,从8月18日至9月4日,共有8宗。而在二季度,北京产权交易所挂牌出让的房地产项目则达到20余个。房地产行业也被评为了9月份北交所最受投资者关注的行业。其中佛山市金色阳光房地产开发有限企业转让100%股权及转让方对标的企业23970.25万元债权成为投资者最为关注的项目。此外,深圳和广州等地产权交易机构也有房地产企业的身影。

产权市场迎来大"牛市"

"由于缺钱,现在的房地产企业资金链相当紧张",一地产行业证券分析人士说,正是由于缺钱才促使了大量的房地产企业来产权交易市场挂牌寻求资金,此外也说明大部分企业能适时根据经济环境的变化调整业务整合的力度。例如,联想集团上周集中挂牌出让旗下包括深圳、北京及天津的3个地产项目企业股权,实际上便是集团旗下房地产业务整体上市前的资产重组。

北交所相关人士认为,随着企业整体上市进程的不断推进,亿元甚至十亿元以上大项目还会不断出现在挂牌行列中。当经济景气上升时,企业需要通过同行业并购进行扩张,产权市场会很好;经济不景气时,企业也会进行相应调整,通过并购实现整合,产权市场还是会很火。总之,在股市楼市热情已冷却的当前,产权市场正散发出无限魅力,迎来一个大"牛市"。

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